Hoge Raad: Hof moet verjaring huurschuld bij FKP opnieuw onderzoeken
WILLEMSTAD – De Hoge Raad heeft een eerdere uitspraak over de aanpak van grote huurachterstanden bij Fundashon Kas Popular vernietigd. Het Gemeenschappelijk Hof moet alsnog onderzoeken welk deel van de huurschuld van een FKP-huurder is verjaard.
Tegelijkertijd krijgt FKP op een belangrijk ander punt ongelijk. De Hoge Raad accepteert dat de woningstichting door haar eigen gebrekkige incassobeleid het recht kan verliezen om zeer oude huurachterstanden volledig op te eisen.
De zaak draait om een huurder die sinds 2008 een sociale woning van FKP huurt. Bij een maandhuur van 358 gulden was eind 2022 een achterstand van ruim 31.000 gulden ontstaan.
Het Hof bepaalde in 2024 dat de huurder voortaan de lopende huur moet betalen en iedere maand 25 procent van het huurbedrag extra moet aflossen. Wanneer niet tijdig wordt betaald, kan FKP de woning laten ontruimen.
De oude huurschuld van vóór 1 januari 2018 zou vervallen zodra de huurder de achterstand vanaf die datum heeft afgelost. FKP ging daartegen in cassatie, omdat de woningstichting de volledige schuld wilde kunnen innen.
De Hoge Raad wijst dat bezwaar af. Daarbij speelt mee dat FKP in het verleden geen behoorlijk incassobeleid voerde en lange tijd niet optrad tegen wanbetaling. Hierdoor konden huurachterstanden volgens de rechter extreem en onbeheersbaar oplopen.
FKP is bovendien een sociale instelling en heeft daarom een eigen verantwoordelijkheid om schulden niet jarenlang te laten groeien. Onder die omstandigheden kan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om alsnog betaling van alle oude huurachterstanden te eisen.
Verjaring niet onderzocht
Toch blijft de uitspraak van het Hof niet in stand. De huurder had aangevoerd dat een deel van de vordering inmiddels wettelijk was verjaard. Het Hof heeft dat verweer volgens de Hoge Raad niet of onvoldoende behandeld.
Dat is van belang omdat volgens de regeling van het Hof in beginsel de gehele huurschuld verschuldigd blijft wanneer de huurder zich niet aan de maandelijkse betalingsvoorwaarden houdt. Voordat dat kan worden bepaald, moet duidelijk zijn welk deel van de oorspronkelijke vordering nog juridisch afdwingbaar is.
De Hoge Raad heeft de uitspraak daarom vernietigd en de zaak teruggestuurd naar het Gemeenschappelijk Hof. Dat moet opnieuw beoordelen hoeveel de huurder uiteindelijk verschuldigd is.
Duizenden huurders
De zaak staat niet op zichzelf. FKP verhuurt ongeveer 5.000 woningen en verklaarde tijdens de procedure dat ongeveer de helft van de huurders niet naar behoren betaalt. Tegelijk staan meer dan 8.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale huurwoning.
Curaçao.nu berichtte eerder over het voornemen van het Hof om de betalingsregeling breder te gebruiken bij huurders met grote achterstanden. De Hoge Raad zet nu een streep door de einduitspraak in deze specifieke zaak, maar niet door het uitgangspunt dat huurders hun lopende huur moeten betalen en daarnaast moeten aflossen.
De uitspraak betekent evenmin dat oude schulden van alle FKP-huurders automatisch worden kwijtgescholden. Per zaak moet worden beoordeeld welke bedragen zijn verjaard en of het, gezien het handelen van FKP, nog redelijk is de resterende oude schuld volledig op te eisen.
FKP moet de proceskosten van de huurder bij de Hoge Raad betalen. Die bedragen samen 5.175 gulden, exclusief eventuele wettelijke rente.
