Onderzoek: buitenlandse investeerders maken wonen duurder, maar harde cijfers ontbreken

WILLEMSTAD – Buitenlandse investeerders spelen volgens nieuw onderzoek een rol bij de verslechterende betaalbaarheid van woningen op Curaçao. De samenhang is statistisch aantoonbaar, maar klein. Tegelijkertijd legt het onderzoek een fundamenteler probleem bloot: Curaçao houdt niet systematisch bij hoeveel woningen in buitenlandse handen zijn en beschikt evenmin over volledige openbare gegevens over verkoopprijzen. Daardoor is nauwelijks vast te stellen hoe groot de invloed van buitenlandse kopers werkelijk is.

Dat blijkt uit de scriptie The impact of foreign real estate investment on the housing market of Curaçao van Kristelie Isenia, student Business Administration aan de Inter-Continental University of the Caribbean. Zij won daarmee een research award van de Centrale Bank.

Isenia onderzocht niet alleen buitenlandse vastgoedinvesteringen, maar ook de invloed van huishoudinkomen en overheidsbeleid op de betaalbaarheid van wonen. Daarvoor ondervroeg zij honderd inwoners tussen 15 en 64 jaar en analyseerde de antwoorden statistisch.

Buitenlandse kopers worden als prijsopdrijvend gezien

De uitkomsten laten een uitgesproken beeld zien. Op een schaal van één tot vijf scoort de stelling dat buitenlandse kopers de huizenprijzen op Curaçao verhogen gemiddeld 4,37.

In de de vijfpuntsschaal liepen de antwoorden uiteen van 1 = helemaal oneens tot 5 = helemaal eens.

De stelling dat buitenlandse kopers het voor lokale inwoners moeilijker maken een huis te kopen, krijgt een gemiddelde score van 4,09.

Ook bestaat veel steun voor ingrijpen: de stelling dat regulering van buitenlands woningbezit de betaalbaarheid kan verbeteren scoort 4,24. Tegelijkertijd erkennen de deelnemers dat buitenlandse investeringen economische voordelen kunnen hebben; die stelling krijgt een score van 3,57.

Daarmee ontstaat precies het dilemma dat door de hele scriptie loopt. Buitenlands kapitaal kan investeringen, bouwactiviteiten en economische groei opleveren, maar kan op een klein eiland met een beperkt woningaanbod tegelijkertijd extra vraag creëren. Als het aanbod niet even snel groeit, kunnen prijzen verder oplopen.

Van de drie onderzochte factoren, overheidsbeleid, inkomen en buitenlandse investeringen, is alleen bij buitenlandse vastgoedinvesteringen een statistisch significant verband gevonden met de gemeten betaalbaarheid van woningen. De correlatie bedraagt 0,243. Dat is een zwak verband, maar het resultaat is met een p-waarde van 0,015 statistisch significant. Voor huishoudinkomen en overheidsingrijpen vond Isenia geen statistisch significant verband.

Dat laatste betekent overigens niet dat inkomen of overheidsbeleid er niet toe doen. De onderzoekster benadrukt zelf dat betaalbaarheid door veel factoren tegelijk wordt bepaald: beschikbaarheid van grond, bouwkosten, toegang tot krediet, woningaanbod, regelgeving en marktdynamiek.

Meer huizen, maar niet automatisch betaalbare huizen

Het probleem is bovendien niet simpelweg dat er te weinig woningen worden gebouwd. Isenia haalt CBS-cijfers aan waaruit blijkt dat Curaçao in 2011 bijna 46.000 vrijstaande woningen telde en in 2023 bijna 50.000. Dat zijn er bijna 4.000 meer. Die cijfers omvatten overigens geen appartementen en condominiums.

Maar een groter woningbestand betekent niet automatisch dat er meer betaalbare woningen beschikbaar komen voor mensen met een laag of middeninkomen. De scriptie beschrijft een markt die zich mede richting duurdere en luxere projecten ontwikkelt, terwijl juist in de lagere en middensegmenten de toegankelijkheid onder druk staat.

Onder de honderd ondervraagden bestaat daar weinig twijfel over. De stelling dat woningen op Curaçao betaalbaar zijn voor alle inkomensgroepen krijgt slechts 1,56 op vijf. Tegelijkertijd worden grondkosten, woningprijzen en bouwkosten vrijwel unaniem als belangrijke factoren voor de betaalbaarheid gezien.

Geen beperkingen voor buitenlandse kopers

Isenia besteedt veel aandacht aan de positie van buitenlandse kopers. Volgens de in de scriptie verzamelde informatie kent Curaçao geen strikte beperking voor niet-ingezetenen die onroerend goed willen kopen. Ook bestaat geen maximum voor het aantal woningen of percelen dat een niet-ingezetene kan verwerven.

De scriptie wijst erop dat bewoners en niet-ingezetenen in beginsel met dezelfde belastingtarieven te maken hebben, terwijl grote investeerders onder voorwaarden gebruik kunnen maken van fiscale stimuleringsregelingen.

Dat contrasteert met een aantal landen en steden waar na sterke prijsstijgingen juist speciale regels voor buitenlandse kopers zijn ingevoerd. Vancouver en Toronto voerden bijvoorbeeld extra belastingen voor buitenlandse kopers in. Zuid-Korea stelde voor bepaalde aankopen door niet-ingezetenen een vergunning verplicht en koppelde daaraan eisen voor daadwerkelijke bewoning. Ook op de Canarische Eilanden wordt gesproken over maatregelen om lokale woningmarkten tegen externe vraag te beschermen.

Isenia vindt dat Curaçao dergelijke instrumenten ten minste zou moeten onderzoeken.

Belasting buitenlandse koper en regels voor Airbnb

De aanbevelingen in de scriptie gaan behoorlijk ver. Een mogelijke maatregel is een Foreign Buyer Tax, een extra belasting voor buitenlandse woningkopers.

Daarnaast stelt Isenia voor om in bepaalde delen van de woningmarkt beperkingen aan buitenlands woningbezit te overwegen en woningen zoveel mogelijk te bestemmen voor daadwerkelijke bewoning in plaats van uitsluitend als belegging.

Ook vakantieverhuur komt in beeld. Voor het gebruik van woningen voor kortetermijnverhuur via bijvoorbeeld Airbnb zou volgens de scriptie een vergunning kunnen worden verlangd. Daarbij zou onder meer moeten worden gekeken naar de locatie van de woning, de lokale woningvraag en het beschikbare aanbod voor langdurige verhuur.

Verder noemt Isenia een hogere grondbelasting voor buitenlandse eigenaren, belasting op woningen die leegstaan en correcte belastingheffing over huurinkomsten van buitenlandse eigenaren.

Aan de aanbodkant zouden invoerrechten op bouwmaterialen kunnen worden verlaagd en goedkopere bouwmethoden kunnen worden gestimuleerd. Voor lokale kopers noemt de onderzoekster subsidies voor starters en soepelere toegang tot woningfinanciering.

Cruciale cijfers ontbreken

De belangrijkste kanttekening bij het onderzoek staat eigenlijk al vroeg in de scriptie. Er bestaan op Curaçao volgens Isenia geen officiële gegevens waarin het bezit van onroerend goed wordt uitgesplitst naar inwoners en niet-ingezetenen. Ook ontbreken voldoende officiële gegevens over transactieprijzen en over welk deel van hun inkomen huishoudens aan wonen kwijt zijn.

Dat is belangrijk voor de interpretatie van de resultaten. De honderd deelnemers geven aan dat zij buitenlandse kopers als prijsopdrijvend ervaren en binnen die antwoorden bestaat een statistisch verband tussen de verschillende percepties. Maar het onderzoek volgt niet duizenden daadwerkelijke woningtransacties en vergelijkt bijvoorbeeld niet buurten met veel en weinig buitenlandse aankopen.

De studie bewijst daarom niet dat een bepaalde stijging van buitenlandse investeringen rechtstreeks een bepaald percentage hogere huizenprijzen veroorzaakt. De auteur wijst er ook op dat verder onderzoek met bijvoorbeeld regressieanalyse en uitgebreidere marktgegevens nodig is om verschillende factoren tegelijk te kunnen onderzoeken.

Daarmee is misschien juist een van de belangrijkste conclusies van de scriptie zichtbaar: Curaçao discussieert over de invloed van buitenlandse kopers op een steeds duurdere woningmarkt, maar beschikt nog niet over de gegevens waarmee die discussie goed kan worden beslecht.

Zonder registratie van wie woningen koopt, tegen welke prijs, met welk doel en hoe lang die woningen vervolgens worden bewoond of verhuurd, blijft het lastig om te bepalen waar buitenlandse investeringen een welkome economische impuls zijn – en waar zij de lokale woningzoekende uit de markt drukken.

• Download hier de scriptie The impact of foreign real estate investment on the housing market of Curaçao.