Tegenstrijdige uitspraak zaait verwarring over handhaving Zakitó
WILLEMSTAD – Het Gerecht in Eerste Aanleg heeft vastgesteld dat bij zes flatgebouwen van The View Resort & Marina in Zakitó in afwijking van de bouwvergunning is gebouwd. Toch is door een tegenstrijdigheid in de uitspraak onduidelijk of minister Charles Cooper opnieuw over handhaving moet beslissen.
In de motivering staat dat het beroep van zes omwonenden gegrond is en dat de minister opnieuw moet beslissen over vijf gebouwen waarvoor geen concreet zicht op legalisatie bestond. In de formele eindbeslissing, het dictum, verklaart dezelfde rechter dat beroep echter ongegrond.
Het lijkt om een fout in de uitspraak te gaan. Het verschil is juridisch belangrijk, omdat uit het dictum niet blijkt dat de ministeriële beslissing wordt vernietigd of dat Cooper verplicht is opnieuw een besluit te nemen.
De uitspraak van vrijdag gaat zowel over de bodemzaak als over een verzoek van omwonenden om de bouwwerkzaamheden voorlopig stil te leggen. Dat laatste verzoek is afgewezen. Er komt daardoor op basis van deze procedure geen onmiddellijke bouwstop.
Gebouw ruim vier meter te hoog
Het bouwproject bestaat uit acht flatgebouwen met in totaal 120 wooneenheden en een geplande jachthaven.
Uit een controle van het Projectteam Toezicht en Handhaving blijkt dat gebouw 2 een hoogte heeft van 25 meter. Volgens de bouwvergunning mocht het gebouw 20,78 meter hoog worden. Het is daarmee 4,22 meter hoger gebouwd dan vergund.
Voor dit gebouw diende de ontwikkelaar op 5 juni een aanvraag in om de bouwvergunning te wijzigen. Ruimtelijke Ordening heeft de aanvraag inhoudelijk beoordeeld en ziet geen stedenbouwkundige bezwaren tegen legalisatie.
Daarbij is gekeken naar de gevolgen voor zichtlijnen, wind, licht en schaduw. Volgens het advies worden omliggende woningen door de extra bouwhoogte niet merkbaar benadeeld.
De rechter oordeelt daarom dat de minister voor gebouw 2 mocht uitgaan van concreet zicht op legalisatie en voorlopig niet hoefde te handhaven. Dat betekent niet dat de extra bouwhoogte al is gelegaliseerd. De gewijzigde bouwvergunning is nog niet verleend.
De rechter benadrukt dat in deze handhavingszaak niet wordt beslist of de aangevraagde vergunning uiteindelijk kan worden afgegeven. Omwonenden kunnen die vraag aan de orde stellen in een procedure tegen het besluit over de wijzigingsaanvraag.
Vijf andere gebouwen wijken ook af
Ook bij de gebouwen 3, 5, 6, 7 en 8 is volgens het Gerecht sprake van een overtreding. Deze gebouwen blijven binnen de vergunde maximale bouwhoogte, maar zijn niet uitgevoerd volgens de tekeningen die bij de bouwvergunning horen.
De ontwikkelaar heeft gebouwd volgens constructietekeningen die later bij de overheid zijn ingediend. Die tekeningen zijn echter niet formeel vergund.
De regering stelde dat alleen sprake is van een overtreding wanneer méér wordt gebouwd dan is toegestaan. De rechter verwerpt die uitleg. Ook lager of anders bouwen is verboden wanneer de uitvoering afwijkt van de vergunde tekeningen.
Volgens de overheid zouden de constructietekeningen technisch zijn goedgekeurd. Het Gerecht kon dat niet controleren, omdat deze tekeningen niet aan de rechter waren overgelegd. Een technische goedkeuring zou bovendien nog geen wijziging van de bouwvergunning betekenen.
Voor de vijf gebouwen was op het moment dat de minister het handhavingsverzoek afwees geen aanvraag tot wijziging van de bouwvergunning ingediend. Daardoor bestond volgens de rechter geen concreet zicht op legalisatie.
Motivering en eindbeslissing botsen
In rechtsoverweging 15.5 concludeert de rechter dat de minister het handhavingsverzoek voor de gebouwen 3, 5, 6, 7 en 8 niet had mogen afwijzen. Daar staat dat het beroep tegen de ministeriële beschikking van 19 juni gegrond wordt verklaard en dat deze beschikking gedeeltelijk wordt vernietigd.
In de daaropvolgende conclusie staat opnieuw dat het beroep gegrond is. De rechter schrijft daar bovendien uitdrukkelijk dat de minister ten aanzien van de vijf gebouwen opnieuw moet beslissen.
Maar in het dictum staat echter dat het beroep tegen de beschikking van 19 juni ongegrond is. Ook ontbreekt daar de aangekondigde vernietiging van die beschikking en staat er geen opdracht aan de minister om een nieuw besluit te nemen.
Daarmee geeft de uitspraak twee tegengestelde antwoorden op de belangrijkste juridische vraag. De uitgebreide motivering wijst erop dat de omwonenden op dit onderdeel gelijk krijgen. Het dictum wijst juist op een overwinning voor de minister en de ontwikkelaar.
Het Gerecht is om verduidelijking en herstel van de mogelijke fout gevraagd.
Geen oordeel over baggerwerk
De omwonenden hadden ook gevraagd om handhaving vanwege baggerwerkzaamheden en het mogelijk ontbreken van een hindervergunning. Die onderwerpen vallen volgens de rechter niet onder VVRP, maar onder het ministerie van Gezondheid, Milieu en Natuur.
Het Gerecht heeft daarover daarom geen inhoudelijk oordeel gegeven. De verzoeken liggen inmiddels bij GMN.
Andere, algemener geformuleerde verzoeken over de ruimtelijke gevolgen en publieke belangen zijn afgewezen. Volgens de rechter waren die niet gekoppeld aan een concrete wettelijke overtreding waartegen de minister kon handhaven.
Niet alle omwonenden werden in hun beroep ontvangen. Bij twee van hen ontbrak een geldige machtiging en twee anderen hadden het oorspronkelijke handhavingsverzoek niet ondertekend. Een vijfde omwonende woonde volgens het Gerecht te ver van het project en had er geen zicht op.
Zes andere bewoners zijn wel als belanghebbenden erkend. Zij wonen op ongeveer 40 tot 150 meter van de flatgebouwen of hebben rechtstreeks zicht op het project.
Geen bouwstop, wel overtredingen
De afwijzing van de voorlopige voorziening betekent niet dat de rechter het volledige project heeft goedgekeurd. Het verzoek werd afgewezen omdat tegelijkertijd uitspraak in de bodemzaak is gedaan en een tijdelijke maatregel daarom niet meer nodig werd geacht.
Tegen de uitspraak kan binnen zes weken hoger beroep worden ingesteld. Voor het zover is, moet eerst duidelijk worden of de vermelding ‘ongegrond’ in het dictum een schrijffout is. Daarvan hangt af of de minister nu opnieuw over handhaving bij vijf gebouwen moet beslissen.
