Bewoners van Beacon Hill, Sint Maarten, winnen strijd tegen veel te hoog flatgebouw
PHILIPSBURG – De bouwvergunning voor een appartementencomplex van 58 woningen aan Beacon Hill Road 16 op Sint Maarten is definitief van tafel. Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie heeft de vergunningsaanvraag zelf afgewezen, omdat de geplande bouwhoogte van 23,4 meter onvoldoende is gemotiveerd en het gebouw hinderlijk en ontsierend voor de omgeving zou zijn.
De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Milieu en Infrastructuur verleende de vergunning in maart 2024 aan The Phoenician Private Fund Foundation. Het plan omvatte een gebouw van zeven verdiepingen met een dakterras, vijf appartementen met twee slaapkamers, vijftig appartementen met één slaapkamer en drie appartementen met drie slaapkamers.
Bewonersorganisatie The Pride of Beacon Hill Association stapte naar de rechter. Het Gerecht in eerste aanleg vernietigde de vergunning in juni 2025 en droeg de minister op opnieuw over de aanvraag te beslissen. De projectontwikkelaar ging daartegen in hoger beroep.
Het Hof gaat nu een stap verder. De rechters bepalen dat de minister de aanvraag moet afwijzen. Daardoor komt er geen nieuwe bestuurlijke beoordelingsronde meer voor het ingediende bouwplan.
Plan heeft geen wettelijke status
Een belangrijk onderdeel van de zaak is het Simpson Bay Development Plan. Daarin is voor de betreffende locatie een maximale bouwhoogte van 9 meter opgenomen. De ambtelijke beleidsafdeling had geadviseerd op deze plaats hooguit 12 meter toe te staan.
Het Hof stelt vast dat het ontwikkelingsplan nooit formeel is vastgesteld en daarom geen wettelijk voorschrift is. De regering kon bovendien niet aantonen dat zij de normen uit het plan consequent als vaste beleidslijn toepast. De minister overlegde vooral ambtelijke adviezen, maar geen reeks besluiten waaruit een vaste werkwijze bleek. In andere gevallen was juist van die adviezen en het plan afgeweken.
Dat betekent volgens het Hof niet dat het Simpson Bay-plan zonder betekenis is. Het bevat onderzoek naar onder meer bouwhoogte, bebouwingsdichtheid, verkeersafwikkeling, parkeerbehoefte en ruimtelijke kwaliteit. Die informatie mag worden gebruikt bij de beoordeling of een gebouw hinderlijk of ontsierend is.
De minister kan dus van de hoogtevoorschriften afwijken, maar moet dat zorgvuldig en aan de hand van alle relevante omstandigheden motiveren. Hoe groter de afwijking, hoe zwaarder volgens het Hof de motivering moet zijn.
Grote invloed op kustwijk
In dit geval wijkt de geplande hoogte van 23,4 meter sterk af van zowel de 9 meter op de plankaart als de overwegend lage bebouwing in Beacon Hill. Het gebouw zou volgens de beleidsafdeling grote gevolgen hebben voor het karakter en de verdichting van de wijk en voor de zichtlijnen van omwonenden naar de kust.
Ook de ligging aan zee en de kwetsbaarheid voor zeespiegelstijging, stormen en orkanen werden meegewogen. De minister ging bij het verlenen van de vergunning niet kenbaar op deze bezwaren in. Tijdens de rechtszaak stelde de minister zich bovendien zelf op het standpunt dat het gebouw door zijn hoogte hinderlijk en ontsierend zou zijn.
Het Hof bevestigt verder dat The Pride of Beacon Hill Association belanghebbende is. De organisatie zet zich volgens haar statuten en feitelijke werkzaamheden in voor het behoud van de natuurlijke schoonheid en leefbaarheid van Beacon Hill.
De minister van Sint Maarten moet de proceskosten van de bewonersorganisatie, in totaal 2.100 Caribische gulden, vergoeden. Het Hof deed uitspraak op 22 juli; het vonnis werd op 28 juli 2026 gepubliceerd.
