70 Airbnb’s in Buena Vista: rapport wil rem op vakantieverhuur in woonwijken
WILLEMSTAD – Nieuwe vakantieverhuur zou op Curaçao vooral moeten worden geconcentreerd in bestaande toeristische gebieden zoals Jan Thiel en Mambo Beach. In woonwijken als Buena Vista, Julianadorp, Mahaai en Emmastad moet verdere uitbreiding juist worden beperkt. Dat adviseert Odile Micheletti, die in een nog niet gepubliceerd rapport per gebied in kaart brengt waar vakantieverhuur volgens haar nog past en waar wonen voorrang zou moeten krijgen.
Die scheiding bestaat nu volgens Micheletti onvoldoende. Vakantieverhuur heeft zich inmiddels ook verspreid over buurten die niet zijn ingericht als toeristisch gebied. Haar inventarisatie telt alleen al 70 Airbnb-listings in Buena Vista en 50 in Julianadorp. In Mahaai, Toni Kunchi en Rooi Catootje samen gaat het om nog eens 56 listings.
Micheletti stelt daarom voor een aantal woonwijken aan te merken als zogenoemde Residential Stability Protection Zones. Daar moet permanente bewoning en langdurige verhuur volgens haar voorrang krijgen en zou verdere omzetting van woningen naar vakantieverblijven moeten worden tegengegaan.
Het gaat niet om bestaande wettelijke zones, maar om een beleidsvoorstel van Micheletti. Zij benadrukt in haar rapport dat haar gebiedsindeling bedoeld is als hulpmiddel voor ruimtelijke planning en niet als formele juridische zonering.
Jan Thiel mag juist toeristisch blijven
Opvallend is dat Micheletti niet pleit voor een algemene rem op Airbnb en andere short-term rentals. Haar uitgangspunt is juist dat vakantieverhuur op de ene plek economisch en ruimtelijk logisch kan zijn en op een andere plek niet.
Jan Thiel, met 336 listings, hoort volgens haar duidelijk bij het toeristische deel van het eiland. Ook Mambo Beach/Koral Specht, met 163 listings, beschrijft zij als een uitgesproken toeristische zone. Het gebied rond Mambo Beach behoort volgens het rapport tot de commercieel sterkste vakantieverhuurmarkten op Curaçao.
Voor Mambo Beach stelt Micheletti daarom geen beperking van het aantal vakantieverblijven voor. Zij ziet het gebied als kandidaat voor een primaire toeristische zone, waar de nadruk moet liggen op kwaliteitsnormen en professionalisering. Wel moet de dichtheid worden bewaakt om te voorkomen dat een te groot aanbod uiteindelijk ten koste gaat van de kwaliteit.
Daarmee maakt ze een principieel onderscheid: toeristenaccommodatie hoort volgens haar in de eerste plaats thuis op plekken waar stranden, restaurants, uitgaansgelegenheden en andere voorzieningen al op toerisme zijn ingericht.
Marie Pampoen laat grens binnen één wijk zien
Marie Pampoen en Vredenberg laten volgens het rapport goed zien waarom zonering zelfs binnen één gebied nodig kan zijn. Daar worden in totaal 196 vakantieverblijven geteld.
Langs de kust is de toeristische markt sterk. Verschillende accommodaties halen volgens de analyse bezettingsgraden van 80 tot 100 procent. Verder landinwaarts zakt dat naar ongeveer 40 tot 57 procent.
Micheletti ziet de boulevard daarom als een volwaardige toeristische zone waar vakantieverhuur kan worden ondersteund. In de woonstraten daarachter ziet zij juist de eerste tekenen van toerisme dat zich vanuit de kuststrook verder de woonomgeving in verspreidt.
Haar advies is om daar een grens te trekken: toeristische ontwikkeling langs de kust, maar bescherming tegen verdere omzetting van woningen in de straten erachter.
Toerist verblijft ‘als een local’
In de woonwijken gaat het volgens het rapport doorgaans niet om grote resorts of appartementencomplexen, maar om verspreide studio’s, appartementen, bijgebouwen en woningen die gedeeltelijk of volledig voor korte verblijven worden aangeboden.
Micheletti analyseerde onder meer Santa Maria, Mahaai, Brievengat, Jongbloed, Sun Valley, Sunset Heights, Mahuma en Julianadorp. De penetratie van vakantieverhuur is daar volgens haar meestal nog laag tot gematigd. De buurten worden dus nog niet door toerisme gedomineerd.
Juist daarom vindt ze dat er nu moet worden ingegrepen.
Opvallend is volgens het rapport hoe accommodaties in dergelijke wijken worden aangeprezen. Verhuurders benadrukken juist eigenschappen als een rustige woonomgeving, centrale ligging, veiligheid en de mogelijkheid om ‘als een local’ te verblijven.
Voor Micheletti onderstreept dat dat deze buurten nog in de eerste plaats woongebieden zijn. Zij waarschuwt dat een geleidelijke uitbreiding van vakantieverhuur daar uiteindelijk ten koste kan gaan van woningen voor langdurige verhuur, de sociale samenhang en de stabiliteit van buurten.
Het rapport bewijst niet dat dat verdringingseffect op Curaçao al op grote schaal plaatsvindt. Micheletti presenteert de beschermingszones juist als een manier om te voorkomen dat woonwijken eerst sterk toeristisch worden en beleid pas daarna volgt.
Niet iedere woning hoeft vakantiehuis te worden
Het uitgangspunt van haar analyse is dat niet iedere wijk dezelfde toeristische potentie heeft. Woongebieden rond scholen, supermarkten, gezondheidszorg en andere dagelijkse voorzieningen kunnen volgens Micheletti maatschappelijk én voor eigenaren meer waarde hebben als reguliere woonomgeving.
Zij noemt in het rapport de eerder genoemnde wijken, zoals Mahaai en Jongbloed, als voorbeelden van gebieden waar zij bij de beoordeling van investeringsmogelijkheden eerder langdurige verhuur dan vakantieverhuur zou adviseren.
Dat leidt tot een andere manier van kijken naar toeristische groei. Niet de vraag hoeveel vakantieverblijven er technisch nog bij kunnen, maar welke functie een gebied in de toekomst moet houden komt dan centraal te staan.
Micheletti wil daarom dat de overheid onderscheid maakt tussen toeristische corridors waar short-term rentals kunnen groeien, gemengde gebieden waar grenzen aan de dichtheid worden gesteld en woonwijken waar langdurige bewoning wordt beschermd.
Daarbij hoort volgens haar ook een verplichte registratie en vergunning voor vakantieverhuur, naast regels voor onder meer veiligheid, parkeren, geluid, afval en maximale bezetting.
Zelfde richting als carrying-capacityonderzoek
De voorstellen staan niet op zichzelf. Ook de recente carrying-capacitystudie, die in opdracht van de Curaçaose overheid is uitgevoerd, adviseert om short-term rentals te reguleren met registratie, zonering en handhaving. Daarnaast zou er een ruimtelijk kader moeten komen dat bepaalt waar verdere toeristische ontwikkeling plaatsvindt.
Micheletti gaat met haar eigen analyse een stap verder door te laten zien hoe zo’n onderscheid er op wijkniveau uit zou kunnen zien.
Haar rapport telt in totaal ongeveer 3.850 actieve vakantieverblijven op Curaçao. Dat cijfer en de snelle groei van de sector bracht Curaçao.nu eerder al naar buiten. De nieuwe analyse maakt vooral zichtbaar waar die accommodaties terechtkomen.
Daarmee wordt de volgende vraag voor het toerismebeleid concreter: moet vakantieverhuur vooral groeien waar Curaçao al voor toeristen is ingericht, of mag uiteindelijk iedere woonwijk ook een vakantiebestemming worden?
