WILLEMSTAD – Curaçao telt inmiddels ongeveer 3.850 actieve vakantiewoningen. Het aanbod groeide in een jaar tijd met bijna twintig procent, terwijl de gemiddelde bezettingsgraad nauwelijks toenam. Onderzoeker Odile Micheletti waarschuwt dat vakantieverhuur zich zonder gericht beleid steeds verder uitbreidt naar gewone woonwijken en pleit voor registratie, vergunningen en bescherming van gebieden waar wonen voorop moet blijven staan.
Dat blijkt uit het nog niet gepubliceerde rapport Vacation Rentals and Sustainable Tourism Development in Curaçao, dat Micheletti in juni opstelde op basis van gegevens van onder meer Airbnb en marktanalist AirDNA. Micheletti stelde het rapport zelf beschikbaar aan Curaçao.nu.
De 3.850 actieve listings betekenen volgens de analyse een groei van 19,7 procent ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde bezettingsgraad steeg in dezelfde periode met slechts 1,7 procent tot ongeveer 66 procent. Het aanbod groeit daarmee volgens Micheletti ongeveer twaalf keer sneller dan de bezetting. Dat kan erop wijzen dat delen van de markt richting verzadiging gaan.
Meer woningen concurreren in dat geval om een vraag die veel minder snel toeneemt. Dat kan volgens het rapport leiden tot meer concurrentie tussen verhuurders, prijsdruk en lagere rendementen voor woningen op minder aantrekkelijke locaties.
Van toeristengebied naar woonwijk
Maar Micheletti maakt zich niet alleen zorgen over de economische gevolgen voor verhuurders. De belangrijkste boodschap van haar rapport is dat vakantieverhuur niet overal op Curaçao op dezelfde manier zou moeten kunnen groeien.
Vakantiewoningen zijn inmiddels verspreid over vrijwel het hele eiland. In uitgesproken toeristische gebieden is dat volgens haar niet per definitie een probleem. Jan Thiel telt bijvoorbeeld 336 listings en is volgens de analyse de grootste en meest volwassen markt voor vakantieverhuur op Curaçao. Daar ligt de bezettingsgraad bij veel accommodaties tussen 55 en 83 procent en bij sommige luxe villa’s nog hoger. Micheletti ziet Jan Thiel daarom juist als een gebied waar vakantieverhuur past, mits kwaliteit, veiligheid en dichtheid worden bewaakt.
Anders ligt dat volgens haar in wijken die in de eerste plaats zijn ingericht voor bewoners. Zij noemt onder meer Julianadorp, Santa Maria, Buena Vista, Suffisant, Brievengat, Jongbloed, Abrahamsz, Montana, Mahaai en Emmastad.
Daar gaat het vaak om losse appartementen, bijgebouwen, studio’s of woningen die tussen reguliere huizen als vakantieverblijf worden aangeboden. De toeristische verhuur is er nog niet dominant, maar Micheletti vindt juist dat de overheid moet voorkomen dat zulke woonwijken geleidelijk veranderen in toeristische gebieden.
Zij noemt deze gebieden in het rapport Residential Stability Protection Zones: wijken waar permanente bewoning en langdurige verhuur volgens haar beleidsmatig voorrang zouden moeten krijgen boven verdere groei van vakantieverhuur.
Die aanduiding heeft overigens geen juridische status. Micheletti benadrukt in haar methodologie dat de door haar getekende gebieden bedoeld zijn als analytisch hulpmiddel voor ruimtelijk beleid en niet als bestaande of wettelijke bestemmingszones. Ook veranderen de gegevens van platforms als Airbnb voortdurend. Het rapport is daarom een momentopname uit 2026.
Penstraat nadert volgens analyse grens
Ook binnen toeristische gebieden ziet Micheletti verschillen. Penstraat telt volgens haar analyse 107 vakantiewoningen. De accommodaties langs het water en rond het Avila Beach Hotel doen het goed, met bezettingsgraden die volgens het rapport kunnen oplopen tot 85 à 90 procent. Verder landinwaarts liggen die percentages aanzienlijk lager.
Micheletti concludeert daaruit dat vooral het toeristische deel langs het water zijn capaciteit begint te naderen. Meer vakantiewoningen toevoegen levert volgens haar niet automatisch meer toeristen op, maar kan vooral betekenen dat dezelfde vraag over meer accommodaties wordt verdeeld.
Hetzelfde principe vormt de rode draad door het rapport: niet iedere plek waar een woning als Airbnb of ander vakantieverblijf kan worden aangeboden, is volgens Micheletti ook een logische plek om toeristische accommodatie verder te stimuleren.
Registratie en vergunningen
Micheletti werkte jarenlang in property management en maakte de analyse op eigen initiatief. Zij zegt dat ze vooral zichtbaar wilde maken hoe snel de markt groeit en hoe vakantieverhuur inmiddels ook terechtkomt in wijken die nooit als toeristisch gebied zijn ontwikkeld.
Het rapport pleit daarom voor een verplicht registratie- en vergunningensysteem voor alle vakantiewoningen. Verhuurders zouden onder meer geregistreerd moeten zijn bij de Kamer van Koophandel en belastingdienst, inkomsten moeten aangeven en moeten voldoen aan veiligheidsvoorwaarden. Ook stelt Micheletti regels voor geluid, parkeren, afval, maximale bezetting en klachten voor.
Daarnaast zou de overheid volgens haar moeten bepalen in welke gebieden verdere groei van vakantieverhuur gewenst is, waar een combinatie van wonen en toerisme mogelijk is en welke wijken juist in hoofdzaak voor permanente bewoning behouden moeten blijven.
Het doel is volgens Micheletti niet om vakantieverhuur tegen te houden. Zij wijst ook op de economische voordelen: inkomsten voor huiseigenaren, werk voor schoonmaak- en onderhoudsbedrijven en toeristische bestedingen buiten de traditionele hotelgebieden.
Maar onbeperkte uitbreiding brengt volgens haar het risico mee dat woningen aan de reguliere markt worden onttrokken, de druk op infrastructuur toeneemt en het karakter van woonwijken verandert. Het rapport zegt niet dat vakantieverhuur op Curaçao al aantoonbaar op grote schaal bewoners verdringt. Wel waarschuwt Micheletti dat dergelijke effecten uit andere bestemmingen bekend zijn en dat Curaçao nog de mogelijkheid heeft om in te grijpen voordat problemen moeilijker terug te draaien zijn.
Ook carrying-capacityonderzoek wijst op regulering
De analyse verschijnt op een moment dat op Curaçao breder wordt gediscussieerd over de grenzen aan de groei van het toerisme.
De onlangs gepresenteerde executive summary van de carrying-capacitystudie, uitgevoerd in opdracht van de Curaçaose overheid, komt op dit punt tot een vergelijkbare beleidsaanbeveling. Ook daarin wordt geadviseerd een reguleringsstelsel voor short-term rentals in te voeren, met registratie, zonering en handhaving.
Micheletti gaat in haar eigen rapport een stap verder door per gebied te bekijken waar vakantieverhuur volgens haar logisch is en waar permanente bewoning juist beschermd zou moeten worden.
Daarmee verschuift de discussie van de vraag hoeveel toeristen Curaçao aankan naar een tweede vraag: waar op het eiland moet de groei van toeristische accommodatie eigenlijk nog plaatsvinden?
